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美国加州洛杉矶购房记

【转载】洛杉矶华人论坛 


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2008年开始,随着经济危机的蔓延,中国突然掀起了美国看房热潮。美国人挂在嘴边多年的“I have a dream”开始带上了中国口音。 

2008年下半年伊始,美国海关就经常可以看到这样的现象:一群有组织的华裔面孔跟着旅行团或者叫做商务考察团,入关的时候无一例外都带着空荡荡的大箱子,怀揣亲朋好友们罗列的采购单,或者干脆徒手背个背包,什么托运行李都没有,背包里只装些替换衣物和笔记本电脑;等出关回国时,带来的箱子里装满了各色名牌化妆品(碧倩黄油20瓶起)、Coach的包包(10个起),还有在各色Outlets折扣店里血拼的名牌服装、手袋和皮具;没带箱子入关的人,此刻也鸟枪换炮地拉着新秀丽或Tumi的箱子,里面装的采购内容大同小异。 

更牛一点的,随身的LV、Gucci和Chanel包包里就可能揣着美国某个州的购房合同。这些被中国人揣走的房产里,最多就是西部的加州和东部的纽约、华盛顿地区的房子。 

今年初,笔者有幸陪同一位朋友全程观摩了加州洛杉矶的购房过程。 

华人自古喜欢加州,因为有明媚的阳光,尽管这里有层出不穷的地震和森林火灾,却一点也没影响它的房价走高。加州华人最爱的有两处,首当其冲是旧金山地区,那边有硅谷、有名校伯克利、有名声在外的金门大桥和数不清的中餐馆,即使不在唐人街,华人走在大街上也没有异乡的陌生感,满街都是咱的人!虽然湾区的房价从当年的贵得吓人到今天的风光不再,它的价格也依然是贵得吓H,不适合中国的中产阶级投资,除非你决定在那里居住,否则不要指望它近期内能带给你像国内楼市那样的高回报率。 

洛杉矶就相对好些,因为它范围够大,房价悬殊也够大。20至30万美金的房主和2000至3000万美金的房主相安无事地在这个大蜘蛛网里各自穿梭,穷人和富人,各结各的善缘。如果投资,也有够便宜的房源,不过还是那句话,它不可能带给你很高的投资回报率。 

朋友在洛杉矶选房期间,中国的首批美国看房团也被旅行社空运到了洛杉矶,估计那个时期,所有被房贷压得喘不过气的房主开门看到华人面孔,都跟马路上捡了金子一样高兴。因为他们知道华人的购房习惯,没有500万,基本不买100万的房子,很多人买房都是All Cash,根本不担心银行不给他们贷款,不会因为银行贷款批不下来放房主的鸽子。有1块就敢花10块的超前消费,华人极少有那么干的,五千年前祖宗就没立下过那个规矩! 

最后,报道中的那个中国购房团没买到房子,我的朋友却买到了!为什么呢?因为需要跟着旅行团才能去美国买房的人,无论是经济实力还是社会能力上都比不过我朋友这类自己揣着护照满世界看房的人。购房团在11天内走了美国5个城市:洛杉矶、拉斯维加斯、旧金山、波士顿和纽约,看的楼盘也都是通过旅行社和当地房产经纪安排好的,基本没有什么自主性。而这些通过旅行社关系安排好的楼盘,通常有很大的局限性,甚至有些是当地的“鬼屋”(整个小区卖不动,长期无人居住的楼盘)。 

作为一个冷眼人,我总结了出国买房的一些先决条件,买房者最好具备以下几个素质: 

1. 具备基本的地理知识,至少知道自己想买哪个国家哪个洲哪个城市哪个地段的房子,看不懂英文地图,至少能看明白中文版的世界地图。 

2. 对心仪房子所在地房市升值和贬值趋势有所了解,知道自己买房是为了什么,自住的要保证自己或家人将来有足够的时候住在那里,否则美国房子的管理很麻烦,除非买公寓,房子里的一切事情都要自己操心;投资出租要保证买在交通便利、人气旺的楼盘,要保证能找到有资质的经纪人帮你代理出租事宜,切忌买没有物业管理的大独栋。 

3. 对房子所在地的房屋管理法规有基本的了解,不至于买了房子不交相关的税费。美国很多地方仅每年的地产税这项就是一笔巨大而没完没了的坑,比如洛杉矶县2%+,橘县1.08%左右;房屋状况给邻居造成困扰也会惹上不必要的纠纷,尤其是独栋房,冬天自家门口扫雪铲冰、秋天扫落叶、花园定期修剪喷淋,都是您自己的活计,买了带游泳池的还要每周清理水循环系统,美国的环卫部门可不替你干这些事,妨碍了邻居和路人是要吃罚单的。所以准备买来投资的,还是尽量选择有物业管理的Townhouse、Condo、Apartment比较好。 

这里要更正大家的一个误区就是:美国房子臭大街、没人买了,经常有报道说美国的房价比高点下跌了30-50%,有些地方甚至报60-70%,好像美国房子是大白菜,中国人该去抢了。 

现实情况是,你去看房的时候,凡是你心仪准备下Offer的房子,总有好几个买主在跟你Bid(竞价),非但压不下来,你加价少了恐怕都抢不到房子;凡是一降再降的房子,别人看不上,你也看不上,就是降一半你也不会掏腰包。 

Location,Location,美国人也一样讲究地段和学区。凡是好的学区和交通便利的地段,就是美国房价跌了100%,它们的抗跌打能力也还是那么强,多数都不跌,跌也就10%左右。而且当初买这些好地段房的人,多是有一定经济实力的,房子跌破了心理价位人家干脆不卖了,只要不是突然失业或者生意失利,好房子的房主一般会扛到房市好转才会出手,这就是为什么房市低迷的时候也很难捡到好房子的缘故。 

也有些朋友在做今后小孩去美国上大学的准备,于是陷入另一个误区:与其花钱租房子,不如直接买一套给小孩住,等小孩上完大学把房子一卖,等于几年都白住了,比花钱租房子合算。 

让我们仔细来算算账吧。就拿洛杉矶来举例,如果你的孩子申请到了南加州大学,那么恭喜你,这孩子值得你在他身上多投资!这个学校多数学院在洛杉矶Downtown,没有多少有钱人愿意住Downtown。那边不像国内,城里住的都是“有身份的人”,所以居住环境你就不能太挑了。 

如果为了孩子上学方便,你可以在Downtown买公寓房,不过不要指望房龄在10年以内,也不要指望可以找到便宜的装修队帮你翻新。一个工人一天人工费至少是150美金,翻新还要花人工去拆除旧装修,比装个新房子还累。装修材料还要你自己去Home Depot买。算算吧,这个翻新的工程费用你是否负担得起?在Home Depot的大仓库里自己翻找并搬运装修材料的力气你有没有?这些也是要记入投资成本的。以90平米的公寓计,怎么也得2万美元起吧? 

以一套30万美元的公寓房为例,每年2%的地产税就是6000美元,没有美国永久居民身份就没有减免,物业费每月也得200美元起,根据楼盘的高档程度上不封顶,通常物业包电不包水,也不包煤气,要是不爱洗澡不爱做饭就省了。通信时代,电话、电视、宽带、手机你也得配吧?样样都要收费,要是几样绑定可以便宜些,那每月也最少要花120美元以上;所以你住自己房子的成本,每年也要小1万美金了。 

加上美国这两年房价持续低迷,孩子上完学离开要卖房的时候,是不是能卖个平手都不好说。10年前美国加州房价疯长的机遇估计近些年是不会再爆发了。就算能卖个平手,这个房子你至少也不能算白住吧? 

像我朋友这样的人目标比较明确,这些年经常往美国跑,对很多洲的情况都很了解,因为生意的关系经常要去洛杉矶,所以想在那边买套房,以便家人寒暑假能在那里享受享受,所以选择在他社交圈比较集中的橘县(Orange County)买了套Townhouse,平时不来的时候有物业打理,开车20分钟内可以到迪斯尼,到近年华人逐渐集中的Rowland Height,有很多好吃的中餐馆和大型中国超市“99大华”,生活非常便利,各项税收都比洛杉矶县要便宜。设立了这些条件限制后,他很快就有的放矢地找到了合适的房源。 

(本文作者叶耘是《华尔街日报》中文网《职场江湖》栏目的专栏作家。仅代表她的个人观点。)